徐州：淮海区域超级中心
以下文章来源于禾略研究院 ，作者徐大侠
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旅游界有一种说法，“秦唐看西安，明清看北京，两汉看徐州”，不熟历史的人，第一次听说“徐州”，心里会咯噔一下——徐州在哪？
徐州，有2600年的建城史，江苏境内最早的城邑，占地面积11571km²，苏北最大的城市之一，地处江苏省、山东省、安徽省、河南省，四省交汇处，淮海经济区的几何中心。
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淮海，南北枢纽，群龙无首
徐州的发展，还要从淮海经济区说起——成立于1986年，中国最早的区域性经济合作组织之一，横跨苏、鲁、豫、皖四省，覆盖20个设区市，有着亚欧大陆桥，东部桥头堡的突出区位优势，承担中国经济，东靠西移接力站的重任。
2017年淮海经济区，常住人口高达1.3亿人，和长三角、京津冀城市群相当，但生产总值仅5.5万亿元，人均GDP只有4.2万元，和全国人均GDP 5.9万元相比，低了40%。
可见长久以来，淮海经济区，虽有较好的地理位置，人口也多，但多年以来，一直不温不火。
淮海经济区的发展有两大问题——
一方面，经济区跨了四个省，缺乏统一的发展规划，土地建设高度分散。
由卫星抓取的人造地表可以看出，淮海各城市的建设，都是零星的小组团，对比长三角城市群，明显以上海为核心，周边聚集成更多的中心，如苏州、无锡、常州等，同时，距离较远的南京、杭州、合肥，也自成核心，带动周边城市发展。
长三角从“一核多中心”，正发展为“多核多中心”的格局，而淮海连“一核”都没有。
另一方面，更重要的是，淮海没有一线城市，带动区域经济发展。
经济总量最大的徐州，2017年才实现GDP6606亿元，和北京2.8万亿、上海3万亿、深圳2.2万亿的经济体量，不可同日而语，也就无法带动整个区域的发展。
但徐州作为淮海区域，不仅经济规模最大，而且增速最快，中心核正加速形成。
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徐州，淮海中心，制造强市
从徐州的常住人口规模上看，近5年常住人口平稳增长，累计增加了17万，在淮海地区，属于稳定增长型大规模城市。
但对比徐州常住人口规模，和户籍人口规模，会发现近10年，常住人口均低于户籍人口，人口流出比例逐年增高，可见徐州仍是人口外流大市，2017年人口流出比例高达20%。
虽位于四省交汇，看似地理位置优越，实则不断被四省的省会，抽走劳动力，成为规模性劳务输出城市，产业基础相对薄弱。
不过徐州的小学生高达94万，近5年累计增长31万，超大规模的小学生人口及增长趋势，给徐州住房需求，提供了强有力支撑。
从徐州的人口结构上看，劳动力人口比例为61%，小学生人口比例为10.4%，人口城镇化为61%——
可见，徐州整体年龄结构，相对年轻，后续人口支撑力强；处于快速城镇化阶段，未来，仍有近200万，农村人口进城。
为了进一步加强人口结构优势，徐州在2016年的固定资产投资中，除了制造业241.6亿，占33%，以绝对优势排名第一，卫生社会工作、商务服务，分别位列二、三。
结合淮海地区的医院、学校资源分布占比，徐州床位、医生、教育支出均为淮海地区第一。
意味着，徐州一方面，通过快速工业化，增加就业，控制人口大规模外流；
另一方面，通过学校、医院等基础配套的建设，吸附更多淮海地区的人口，承担起“区域中心”的角色。
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市场，规模潜力大，人多地更多
结合徐州在淮海的人口、配套优势，我们认为市场的核心机会在于：
1）教育+驱动城镇化，近270万人口首置首改；
2）产业+驱动人口，近170万人口回流置业；
3）旧改拆迁+驱动本地改善置业。
背靠淮海地区1.3亿人口红利，徐州具有潜在的规模机会，但风险在于其人地关系——徐州总面积11258km²，其中平原面积，约占全市的90%，在2017年，徐州年度土地出让面积1861万m²，位列全国第五。
对比南京，近年来，徐州可谓是大刀阔斧地搞建设。单是2017年规划建筑面积，高达3309万m²，是南京的2.5倍，可见，徐州有超大规模的土地供应，支撑超大规模的城市建设。
但从城市土地规划来看，徐州整体基本都是居住用地，人口需求大，同时住宅供应也大。一旦人口增长跟不上土地扩张，房地产市场虽然能出规模，但单价就比较难上去。
从历年的成交情况，就可以看出，徐州房地产市场规模的爆发，2017年成交面积达1184万方，近10年复合增长率12.7%，南京仅2.3%。成交金额742亿，近10年复合增长率24.2%，南京为11.4%。
随着进一步的城镇化，徐州的聚集效应，将更上一个台阶。
但具体到人地关系来看，徐州在2011年以前，城市的扩张速度，就远大于人口聚集度，尤其是2009 -2011年期间，新增建成区面积高达43 km²，新增人口密度骤降至0.22万人/km²。
直接导致，在2015-2016年，全国房价普涨的情况下，徐州的房价基本停滞，2015年1月到2016年12月，历经24个月，房价仅上涨2%，同期全国平均房价上涨11%。
好在2011年以后，徐州开始控制新增市区面积，到2013-2015年期间，仅新增2 km²，人口聚集的规模，反超城市的扩张速度，新增人口密度上升至3.85万人/km²。
到了2017年2月，徐州房价开始反弹，同年6月，徐州确定为“淮海经济区中心城市”，房价顺势快速爬升，截止2018年8月，15个月的时间，徐州房价上涨了32%，同期全国仅上涨5%。
从各版块的功能规划看，徐州东部主打旅游生态产业，预计新增人口将流入西部，以大彭镇、大吴街道、大庙街道为主。
徐州2017年城镇化率63.8%，城市的空间发展，仍以聚核为主，将围绕中心城区，扩大外围建设规模，城市开始走向规模化，大彭镇、大吴街道、大庙街道，也会成为房地产开发的热点区。
结合人口的市场机会，在这三个区域，适宜做一些首置首改的项目，附带教育配套，会成为项目的高溢价点。
综合来看，徐州发展的关键在于，抓住淮海区群龙无首的机会——通过推进工业化，完善基础建设配套，给淮海地区1.3亿人，建设超大规模的城市，提供更多的就业机会，更好的生活环境，从而真正做到“淮海区域中心城市”。
给房地产带来的是，潜在的规模机会，主要释放在徐州西部的大彭镇、大吴街道、大庙街道，但徐州90%的平原面积，意味着市场存在“超量供应”的风险。
从2010-2015年的人地关系来看，政府供地比较平缓，加上“淮海区域中心城市”的政策利好，目前徐州的风险系数较小，擅长首置首改的开发商，可以考虑进入。
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